Une règle fiscale que beaucoup de propriétaires méconnaissent
Le printemps marque traditionnellement le début de la haute saison sur le marché des résidences secondaires. Des milliers de propriétaires envisagent alors de vendre leur maison de vacances — que ce soit dans le cadre d’une succession, d’une donation ou simplement pour profiter d’une plus-value accumulée au fil des années.
La question revient donc régulièrement : peut-on vendre une résidence secondaire sans payer d’impôt sur la plus-value ?
Le principe général : une exonération possible sous conditions
La règle de base est claire. La plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence secondaire peut être totalement exonérée d’impôt, à condition que deux critères précis soient simultanément remplis au moment de la vente.
Attention : il ne suffit pas que ces conditions aient été respectées lors de l’acquisition du bien. C’est bien la situation au jour de la cession qui compte.
Les deux conditions à absolument vérifier
1. Le bien doit avoir été utilisé comme résidence de loisirs
La résidence secondaire doit avoir été effectivement occupée à titre de loisirs par le propriétaire ou les membres de son foyer, pendant tout ou partie de la période de détention. Tous les types de résidences de vacances sont concernés — maisons de campagne, chalets, bungalows — à partir du moment où ils ne sont pas homologués comme habitation principale.
Cette règle s’applique aussi bien aux biens situés sur le territoire national qu’à ceux détenus à l’étranger. Aucune durée minimale de détention n’est exigée : l’essentiel est que le bien ait réellement servi de résidence de loisirs.
2. La superficie du terrain doit être inférieure à 1 400 m²
C’est précisément ce deuxième critère qui est le plus souvent ignoré — et qui réserve les mauvaises surprises fiscales. Si la superficie totale du terrain dépasse 1 400 m², l’exonération ne s’applique plus automatiquement.
Elle peut néanmoins être maintenue si l’une des conditions suivantes est remplie :
- Le plan local d’urbanisme ou une réglementation publique interdit formellement la division parcellaire du terrain.
- L’autorité d’évaluation compétente estime qu’une telle division entraînerait une dépréciation de valeur supérieure à 20 % pour la partie restante du terrain ou du bâti.
La documentation attestant l’impossibilité de diviser le terrain doit être obtenue auprès de la municipalité dans laquelle se situe la résidence secondaire.
Le piège le plus courant : la superficie du terrain
D’après Søren Thorvaldsen Svane Keller, expert fiscal et associé chez PwC, c’est systématiquement le critère de superficie qui prend les vendeurs de court :
« Nous rencontrons fréquemment des situations où le vendeur n’avait pas conscience de l’exigence liée à la superficie du terrain. En général, la condition d’utilisation comme résidence de loisirs est bien remplie, surtout lorsque le bien a été transmis en héritage ou appartient à la famille depuis des décennies. Mais le critère de superficie, lui, passe souvent inaperçu. »
Il précise également que les propriétaires du nord du pays sont particulièrement exposés, en raison d’une proportion élevée de terrains dépassant 1 400 m² dans cette région.
Que faire si votre terrain dépasse la limite autorisée ?
Si la superficie de votre terrain excède le seuil réglementaire, il est fortement conseillé d’anticiper la situation bien avant toute mise en vente. Søren Thorvaldsen Svane Keller recommande une démarche en plusieurs étapes :
« Si la superficie dépasse la limite, il est judicieux de vérifier rapidement si une division parcellaire peut être exclue — soit via le plan local d’urbanisme, soit par le biais d’une attestation de l’autorité d’évaluation. Si c’est envisageable, il peut être pertinent de procéder à une division avant la vente, afin que le reste du bien puisse être cédé en franchise d’impôt. La parcelle détachée sera, en principe, soumise à imposition lors de sa vente ultérieure. »
Résidences secondaires à l’étranger : une vigilance supplémentaire
Si vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire à l’étranger — en Espagne, en France, en Suède ou ailleurs — la vente peut être exonérée d’impôt dans votre pays de résidence selon les règles locales applicables aux résidences de loisirs. Toutefois, le pays dans lequel se trouve le bien peut lui-même imposer la plus-value réalisée.
Avant de conclure une vente, il est donc indispensable de se renseigner sur les conventions fiscales internationales en vigueur afin d’éviter toute situation de double imposition.
